군포시 금정4구역 정비사업 상세 리포트

「도시 및 주거환경정비법」 제39조에 따라 현재 군포시 금정4구역은(는) [조합설립인가] 단계입니다. 현행 법률상 조합원 지위양도가 합법적으로 가능한 [안전 구간]에 속해 있어 매수 시 아파트 입주권을 안정적으로 승계받으실 수 있습니다. 다만 향후 관리처분계획인가(재개발) 또는 조합설립인가(재건축) 시점에 도달하면 원칙적으로 전매가 전면 금지되므로 인허가 고시 일정을 면밀히 모니터링해야 합니다. 아울러 신축 다세대 빌라 분양 매물의 경우 고시된 권리산정기준일 이후 건축허가된 물건은 단독 입주권이 나오지 않으므로 건축물대장 사용승인일자 조회가 필수적입니다.

투기과열지구 내 정비사업은 재건축의 경우 '조합설립인가일', 재개발의 경우 '관리처분계획인가일'부터 소유권이전등기 시점까지 조합원 지위양도(전매)가 전면 금지됩니다. 다만 도정법 시행령 제37조에 따른 법정 예외 거래 인정 기준은 다음과 같습니다: ① 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 실제 거주한 조합원의 물건 매수, ② 세대원의 근무·생업·취학·질병 치료로 타 시·군으로 세대 전원 이전, ③ 상속으로 취득한 주택으로 전원 이전 또는 해외 이주(2년 이상 체류), ④ 사업 지연 특례(조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 미신청 또는 사업시행인가 후 3년 내 미착공 등). 특히 최근 대법원 판례에 따라 부부 공동명의 등 공유 지분 매물의 경우 대표자뿐 아니라 '공유자 전원'이 각각 10년 보유·5년 거주 요건을 충족해야 입주권이 온전히 승계되므로 계약 전 조합의 확인서 발급이 필수적입니다.

권리산정기준일은 신축 빌라 분양이나 토지 분할을 통해 인위적으로 입주권을 늘리는 행위(지분쪼개기)를 차단하기 위해 지정된 날짜입니다. 재개발 구역의 경우 기본계획 수립 또는 정비구역 지정 고시일 다음 날 이후 지분 분할이나 다세대 신축이 이루어진 경우 대표 조합원 1인만 분양권이 주어지거나 현금청산됩니다. 따라서 매매 계약 전 등기부등본상의 등기일자만 믿지 마시고, 반드시 [건축물대장상 착공허가일 및 사용승인일자]가 해당 구역 권리산정기준일 이전인지 관할 구청(정비사업과)을 통해 서류상으로 명확히 교차 검증해야 합니다.

현재 군포시 금정4구역은(는) 정비사업 표준 7단계 중 제3단계인 [조합설립인가]에 위치해 있습니다. 서울시 도시정비사업 평균 통계상 본 단계에서 최종 준공 및 입주까지는 약 5~6년이 추가 소요되는 것으로 추산됩니다. 다만 구역 내 주민 동의율 징구 속도, 시공사 본계약 체결 및 공사비 증액 협상, 지자체 인허가 심의 과정에 따라 실제 입주 시점은 단축되거나 지연될 수 있습니다.

추가분담금은 [조합원 분양가 - 권리가액(종전자산 감정평가액 × 비례율)] 공식으로 산정됩니다. 본 군포시 금정4구역의 경우 신축 건립 예정 규모가 94,000세대이며, 기존 멸실 가구수는 839가구입니다. 일반분양 세대수가 많을수록 분양 수입이 증가하여 비례율이 상승하고 조합원 분담금 부담이 합리적으로 분산됩니다. 최근 원자재 가격 및 공사비 인상 기조에서는 사업시행인가 및 관리처분총회 책자를 통해 3.3㎡당 공사비와 비례율 변동 추이를 정기적으로 확인하는 것이 안전합니다.